Attendu depuis le mois de janvier 2020, le projet de Règlement d’application prévu aux articles 35, 38, 39, 66, et 151 de la Loi 28 (mieux connue sous le nom de « Projet de loi 16 ») vient d’être publié aujourd’hui, le 11 septembre 2024, à la Gazette Officielle du Québec. À moins d'un report, le projet deviendra un véritable Règlement le 26 octobre 2024, et entrera en vigueur le 10 novembre 2024.

En guise de rappel, de nombreuses innovations du Projet de loi 16 n’étaient pas entrées en vigueur immédiatement lors de son adoption et de sa sanction, étant plutôt prévu qu’elles ne prendraient effet que sur publication d’un règlement du gouvernement qui en préciserait la forme et le contenu. Il s’agissait notamment :

• De l’obligation pour tous les syndicats de copropriété d’obtenir une étude du fonds de prévoyance (art. 1071 al. 2 du Code civil du Québec);

• De l’obligation pour tous les syndicats de copropriété d’obtenir et tenir un carnet d’entretien (art. 1070.2 du Code civil du Québec);

• De l’obligation pour tous les syndicats de copropriété de fournir au promettant-acheteur d’une fraction une « attestation sur l’état de la copropriété » (art. 1068.1 du Code civil du Québec).

Que prévoit donc ce Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, en bref?

Quant au Carnet d’entretien :

Il pourra être préparé par un ingénieur, un évaluateur agréé, un architecte, ou un technologue professionnel dûment inscrit au tableau de son ordre professionnel (art. 1(1)), à condition toutefois que :

« ses activités professionnelles concernent principalement la gestion, la construction, la rénovation ou l’inspection immobilière » (art. 1(2));

Elle soit entièrement indépendante du syndicat visé, c’est-à-dire ni administratrice, ni copropriétaire, ni gérante, ni conjointe de l’une de ces personnes (art. 1(3)).

Il ne pourra donc pas y avoir de carnet d’entretien « maison »;

Il devra contenir (art. 2) :

Un inventaire et une description des parties communes de l’immeuble et des matériaux, appareils et équipements qui les composent;

Un inventaire et une description des matériaux, appareils et équipements installés dans les parties privatives de l’immeuble et dont le syndicat est responsable de l’entretien (vous référer à votre Déclaration de copropriété!);

Pour chaque composante inventoriée, des précisions quant :

• À la date d’installation;
• Aux travaux d’entretien requis, leur fréquence, et leur historique de réalisation;
• Aux réparations courantes effectuées;
• Aux contrats conclus pour la réalisation de ces travaux d’entretien ou réparations courantes;
• Aux contrats de garantie en vigueur; aux rapports d’inspection ou aux expertises réalisées;
• Aux manuels d’entretien du fabricant, le cas échéant.

Il devra également contenir, dans une section distincte, « une évaluation de l’état et de la durée de vie utile restante des matériaux, appareils et équipements », ainsi qu’une « description des réparations majeures et des remplacements à effectuer sur chacun […] durant les 25 prochaines années ».

On soulignera ici qu’il était d’usage pour les professionnels d’inclure cette information à l’Étude du fonds de prévoyance; le Législateur prévoit plutôt le transfert de ce volet vers le Carnet d’entretien, limitant ce faisant l’ÉFP au seul volet comptable et financier;

Il devra être mis à jour au moins une fois par année, en y ajoutant tout nouveau renseignement obtenu et en y notant les travaux d’entretien et les réparations courantes faites durant l’année (art. 3 al. 2 et 4);

Il devra être révisé (par un professionnel répondant aux mêmes exigences que pour sa création) de façon minimalement quinquennale (aux 5 ans).

Toutefois, le Législateur permet aux petites copropriétés résidentielles (c’est-à-dire celles comportant deux (2) étages hors sol ou moins et 8 parties privatives ou moins) de ne faire cette révision que de façon décennale (aux 10 ans);

Un carnet d’entretien obtenu dans les 2 ans précédant l’entrée en vigueur du Règlement (c’est-à-dire obtenue après le 26 octobre 2022) est reconnu valide pour une période de 5 ans à compter de la date de cette obtention (art. 14), à la condition que son auteur satisfasse aux conditions d’admissibilité prévues au Règlement (voir le premier point de notre énumération).

Quant à l’Étude du fonds de prévoyance :

• Elle ne vise désormais que le volet comptable et financier, le volet d’estimation de la durée de vie restante des composantes et des réparations à venir étant transféré sous l’égide du Carnet d’entretien;

• Elle peut être préparée par les mêmes personnes autorisées pour la préparation du carnet d’entretien (ingénieur, un évaluateur agréé, un architecte, ou un technologue professionnel), mais aussi par un comptable agréé (art. 7(2)).

Notons que le Règlement ne paraît pas exiger du comptable agréé que « ses activités professionnelles concernent principalement la gestion, la construction, la rénovation ou l’inspection immobilière », mais seulement qu’il soit indépendant du Syndicat visé;

• Elle doit être obtenue tous les 5 ans, et être fondée sur les indications du carnet d’entretien (art. 8). Il n’y a pas d’exemption pour les petites copropriétés;

Elle doit indiquer :

Le montant total du fonds de prévoyance à la date de la réalisation de l’étude;

Une estimation du coût de chaque réparation majeure et de chaque remplacement à l’année de réalisation indiquée au carnet d’entretien;

Une recommandation sur le montant minimum devant être disponible au fonds de prévoyance au début de chaque année et sur les sommes à y verser annuellement;

Les calculs faits pour établir les montants aux deux points qui précèdent.

Une étude du fonds de prévoyance obtenue dans les 2 ans précédant l’entrée en vigueur du Règlement (c’est-à-dire obtenue après le 26 octobre 2022) est reconnue valide pour une période de 5 ans à compter de la date de cette obtention (art. 14), à la condition que son auteur satisfasse aux conditions d’admissibilité prévues au Règlement (voir le premier point de notre énumération).

Parmi ces innovations, soulignons l’obligation pour tous les syndicats de copropriété de fournir au promettant-acheteur d’une fraction une « Attestation sur l’état de la copropriété » (art. 1068.1 du Code civil du Québec).

Le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise prévoit qu’elle doit contenir les informations suivantes :

• Le montant total du fonds de prévoyance au jour de son émission, ainsi que la recommandation de l’étude du fonds de prévoyance quant au montant minimum devant être disponible à ce fonds au début de l’année en cours – bref, où nous en sommes au 1er janvier par rapport aux objectifs;

• Le montant total des contributions aux charges communes exigées des copropriétaires par le syndicat lors des 2 années précédentes, et le montant total des contributions aux charges communes payées par les copropriétaires au cours de cette période – bref, les charges communes budgétées et les charges communes réelles perçues;

• Le montant total des liquidités dont dispose le syndicat pour payer les dépenses courantes de fonctionnement de la copropriété – bref, la balance du fond d’opérations;

• Le montant du surplus ou du déficit annuel apparaissant aux 2 derniers états financiers de la copropriété;

• Une mention à l’effet que le syndicat est le titulaire des polices d’assurance auxquelles il doit souscrire en vertu de l’article 1073 du Code civil (assurance-biens, assurance-responsabilité);

• Le montant total du fonds d’auto assurance et le montant de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat;

• Une description sommaire des inspections et expertises réalisées à l’initiative du syndicat, au cours des 5 dernières années, qui ont porté sur l’état général de l’immeuble ou de l’une de ses principales composantes;

• Une description sommaire des sinistres ayant affecté, au cours des 5 dernières années, la partie privative faisant l’objet de la vente ou les parties communes de l’immeuble;

• Une description sommaire des réparations majeures et des remplacements effectués sur les parties communes au cours des 5 dernières années, et ceux prévus pour les 10 prochaines années ou devant être effectués à brève échéance à la suite d’un imprévu;

• Une description sommaire des litiges en cours auxquels est partie le syndicat et qui font l’objet d’une procédure devant un tribunal.

Le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise publié ce 11 septembre 2024 entrera en vigueur à l’expiration d’un délai de 45 jours à compter de cette publication.

Par conséquent, les dispositions applicables à l’Étude du fonds de prévoyance, au Carnet d’entretien, et à l’Attestation du syndicat sur l’état de la copropriété entreront en vigueur le 10 novembre 2024 (art. 165(2) et (3) de la Loi 28).

Par conséquent, les syndicats qui n’ont pas encore obtenu leur Étude du fonds de prévoyance ou leur Carnet d’entretien devront le faire au plus tard le 10 novembre 2027, c’est-à-dire dans le délai de 3 ans prévu à l’article 151 de la Loi 28.

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