15 January 2010

Bail commercial : êtes-vous à la merci d’un nouveau propriétaire?

À titre de professionnels ou entrepreneurs, il est important que vous sachiez comment protéger le bail commercial que vous avez signé pour exercer votre profession ou exploiter votre entreprise. Trop souvent, par manque d’information, les formalités les plus simples ne sont pas respectées lors de la signature du bail, mettant ainsi en péril votre droit au maintien du bail lors de la vente de l’immeuble où sont situés les lieux loués. Le Code civil du Québec accorde aux locataires des droits qui les protègent advenant la vente de l’immeuble, à la condition toutefois de prendre les mesures nécessaires avant qu’il ne soit trop tard.

Lorsqu’un locataire signe un bail commercial, c’est souvent pour plusieurs années. On investit alors des sommes significatives pour apporter toutes les améliorations locatives nécessaires aux lieux loués. Le choix de l’emplacement revêt souvent une importance capitale pour la continuité des affaires puisqu’on y développe sa clientèle et la notoriété de l’entreprise.

Afin de protéger votre droit au maintien du bail et de le rendre opposable à un éventuel acquéreur lors de la vente de l’immeuble, le Code civil du Québec vous permet de publier votre bail (ou les droits en résultant) au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière où est situé l’immeuble dans lequel se trouve les lieux loués (le « Registre Foncier »), à la condition que certaines formalités aient été respectées.

En effet, afin que vous soyez en mesure de publier votre bail au Registre Foncier, il est important lors de la signature du bail de respecter les formalités suivantes: i) signer le bail devant 2 témoins (dont l’un doit être assermenté) ou encore devant un avocat ou un notaire qui attestera qu’il a vérifié l’identité, la qualité et la capacité des parties et que le document traduit la volonté des parties, ii) indiquer la date et le lieu de signature du bail et iii) indiquer la désignation cadastrale de l’immeuble où sont situés les lieux loués.

Le bail commercial qui n’est pas publié pourra être résilié par le nouvel acquéreur de l’immeuble. En effet, un bail commercial à durée indéterminée pourra être résilié sur simple avis du nouveau propriétaire. Si le bail est à durée fixe et qu’il reste plus de 12 mois à courir à compter de l’aliénation de l’immeuble, il pourra être résilié à l’expiration de ces 12 mois en donnant un préavis écrit de 6 mois au locataire. S’il reste moins de 12 mois à courir au bail, le locataire est protégé pour la durée à courir.

Une fois publié, le bail commercial est mieux protégé que celui qui ne l’est pas puisqu’il assure le respect de la durée du bail et le maintien dans les lieux loués. Si le bail est publié au Registre Foncier avant que l’ait été l’acte d’aliénation, le nouvel acquéreur ne pourra résilier le bail.

Ce qu'il faut faire
Il existe différentes manières de publier un bail commercial au Registre Foncier. Nous vous présentons ici les 4 méthodes autorisées ainsi que les commentaires et les recommandations de notre équipe.

1. Publier le bail intégralement. Présentation au Registre foncier du bail dans son intégralité, qu’il soit sous seing privé ou sous la forme d’un acte notarié. Cette approche est de moins en moins utilisée car elle compromet la confidentialité des informations contenues au bail, dont notamment le coût du loyer. À cet effet, il serait opportun de vérifier que le bail ne comporte pas d’engagement de confidentialité quant à son contenu.

2. Publier le bail par extrait. Présentation au Registre foncier d’un extrait authentique du bail. Cette option est intéressante puisqu’elle permet de préserver la confidentialité de certaines informations indiquées au bail. Toutefois, la présentation d’un extrait authentique est réservée aux baux notariés.

3. Publier le bail par sommaire. Présentation au Registre Foncier d’un document qui résume le bail (le sommaire) accompagné du bail lui-même. Cette option est avantageuse car elle permet d’ajouter la désignation cadastrale de l’immeuble lorsqu’elle n’est pas mentionnée au bail (à la condition que le sommaire soit attesté par un notaire). Toutefois, tel que précédemment mentionné, puisque le bail lui-même doit être publié en même temps que le sommaire, toutes les informations contenues au bail sont dévoilées.

4. Publier le bail par avis. Cette solution est celle qui est privilégiée par la plupart des juristes. Selon l’article 2999.1 du Code civil du Québec, il est possible de publier le bail par avis. L’avis d’inscription des droits résultant d’un bail immobilier doit contenir les informations suivantes :

- la référence au bail auquel il se rapporte;
- l’identification du locateur et du locataire;
- la désignation cadastrale de l’immeuble où sont situés les lieux loués;
- la date du début et le cas échéant la date de fin du bail; et
- les droits de renouvellement ou de reconduction du bail, s’il en est.

L’exactitude du contenu de l’avis doit dans tous les cas être attestée par un notaire ou un avocat. Il est intéressant de constater que l’indication du loyer n’est pas nécessaire.

Finalement, selon les termes de l’article 2936 du Code civil du Québec, toute clause stipulée dans un bail qui interdit la publication du bail ou qui fait renoncer le locataire à son droit de publier ainsi que toute clause pénale qui s’y rapporte sont sans effet.

À moins que l’immeuble ne soit déjà vendu, il n’est jamais trop tard pour publier un bail commercial afin de protéger ses droits, dans la mesure où toutes les formalités ci-dessus mentionnées auront été respectées lors de la signature du bail.

N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus.

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Saviez-vous que...

Un bail commercial doit être publié au registre foncier applicable afin d’aviser tout acquéreur subséquent du fait qu’il est lié par ledit bail.

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