11 juillet 2012

Imaginer une structure fiscale optimale de détention pour vos immeubles à revenus

Haran Jonathan

Le secteur immobilier a connu une forte croissance au cours des dernières années. Certains ont flairé la bonne affaire et ont décidé d’investir et de procéder à l’acquisition d’immeubles à revenus, tant résidentiels que commerciaux. D’autres ont plutôt préférer liquider leur parc immobilier et ainsi réaliser d’importants profits vu la grande plus-value que leurs immeubles à revenus ont accumulée depuis leur acquisition. Dans un cas comme dans l’autre, la structure d’acquisition et de détention d’immeubles à revenus joue un rôle important tant sur le plan fiscal que légal. Le choix du mode de détention de vos immeubles à revenus dépend essentiellement de votre situation personnelle. Une structure de détention adéquate et efficace peut vous permettre de réduire votre facture fiscale annuelle sur les revenus générés par vos immeubles. Il vous est également possible de réduire, reporter ou même éliminer l’impôt à payer en cas de revente ou de décès.

Bien que les avantages fiscaux demeurent un enjeu essentiel du mode de détention de l’immobilier, d’autres aspects comme la protection de vos actifs doivent être considérés dans l’élaboration et la mise en place de votre structure de détention.

1. La détention personnelle

Le principal avantage de ce mode de détention réside dans sa simplicité. En effet, les revenus locatifs sont ajoutés à vos revenus personnels et les pertes locatives en sont déduites. De plus, ce mode de détention sera avantageux si vous prévoyez réaliser des pertes locatives durant les premières années de détention. Ces pertes réduiront directement votre revenu personnel, diminuant ainsi l’impôt à payer.

La détention personnelle est toutefois beaucoup moins flexible sur le plan fiscal. Il vous est impossible de fractionner votre revenu avec les membres de votre famille relativement aux revenus locatifs annuels et en cas de revente. De plus, lorsqu’un immeuble est détenu personnellement, vous demeurez personnellement responsable des dettes reliées à celui-ci. Vos actifs personnels ne sont donc pas protégés des créanciers de votre immeuble ni de toute poursuite potentielle reliée à ce dernier.

2. La détention par une société

La détention par le biais d’une société est l’un des modes de détention les plus flexibles et qui offre de nombreux avantages fiscaux. À la lumière des faits de votre situation personnelle, vos revenus locatifs pourraient se voir qualifiés de « revenu d’entreprise » et ainsi être imposés à un taux d’imposition corporatif de 19 %. Si tel est le cas, les actions de votre société pourraient être admissibles à la déduction pour gains en capital de 750 000 $ permettant une économie d’impôt personnelle maximale de ±180 000 $ en cas de vente des actions de la société ou en cas de décès.

De plus, la détention par une société permet de mettre en place une structure de fractionnement de revenus avec des membres de votre famille afin de profiter de leurs taux d’imposition inférieurs, et ce, tant quant aux revenus locatifs annuels qu’au gain en capital généré en cas de revente. Une structure de fractionnement de revenus efficace pourrait donc permettre des économies fiscales importantes, notamment par la mise en place d’une fiducie familiale. La fiducie familiale peut également permettre de reporter votre impôt au décès relatif à l’immeuble et de multiplier la déduction pour gains en capital de 750 000 $, le cas échéant. La détention par le biais d’une société comporte également un avantage indéniable sur le plan de la protection de vos avoirs. En effet, ceux-ci seront protégés de tout créancier de l’immeuble et de toute poursuite y étant reliée puisque celui-ci ne fera pas partie de votre patrimoine, c’est plutôt la société qui en est propriétaire et qui en assume les risques.

Il est à noter que le transfert de vos immeubles détenus personnellement en faveur d’une société peut se faire sans impact fiscal et qu’un tel transfert pourra également être exempté de droits de mutation (taxe de bienvenue).

La détention de vos immeubles à revenus par une société implique cependant une structure plus complexe et plus coûteuse en raison de diverses obligations administratives (états financiers, déclaration d’impôt). De plus, les revenus et pertes locatives de l’immeuble se calculent au sein de la société. L’actionnaire n’aura droit aux revenus que si la société lui verse un dividende. Quant aux pertes, celles-ci ne pourront réduire le revenu de l’actionnaire, car elles ne seront applicables que contre le revenu généré par la société.

3. La détention par une société de personnes

La détention de vos immeubles à revenus par une société de personnes est un mode de détention simple qui offre une certaine flexibilité au niveau de l’attribution et du fractionnement des revenus locatifs. Cette flexibilité n’est pas illimitée et doit faire l’objet d’une analyse afin de déterminer ses limites. Tout comme la détention personnelle, la société de personnes vous permet de déduire toute perte générée par les immeubles à revenus qu’elle détient directement à l’encontre de votre revenu personnel, réduisant ainsi votre charge fiscale. En effet, le calcul du revenu locatif se fait au niveau de la société de personnes et le revenu (ou la perte) est attribué aux associés en fonction des dispositions prévues à la convention de société.

Il est à noter que le transfert de vos immeubles détenus personnellement en faveur d’une société de personnes peut se faire sans impact fiscal et pourra également être exempté de droits de mutation.

Règle générale, les associés ont une responsabilité illimitée et solidaire envers les tiers eu égard aux obligations de la société de personnes. Cependant, il est possible de limiter sa responsabilité à sa mise de fonds initiale au sein de la société de personnes dans la mesure où une société en commandite est mise en place et que vous agissez à titre de commanditaire. Par contre, un commanditaire est limité quant aux pertes locatives qu’il peut déduire de son revenu, celles-ci ne pouvant être plus élevées que l’argent investi. Dans la mesure où la société de personnes génère des revenus, ceux-ci s’ajouteront en plus de votre revenu personnel et se verront imposés à votre plus haut taux d’imposition.

4. La détention par une fiducie

La fiducie est un patrimoine distinct créé par un « constituant » au bénéfice des « bénéficiaires » et administré par des « fiduciaires ». Le principal avantage de faire détenir vos immeubles à revenus directement par une fiducie (on ne parle pas ici de faire détenir des actions d’une société ou des parts d’une société de personnes par une fiducie, mais d’une détention directe de l’immeuble) réside dans l’absence de responsabilité complète du constituant, des fiduciaires et des bénéficiaires relativement à l’immeuble. De plus, l’immeuble étant détenu directement par la fiducie, il est possible de procéder à un fractionnement de revenus avec des membres majeurs de la famille afin de réduire la charge fiscale globale relative aux revenus locatifs.

La fiducie est un mode de détention complexe puisque des règles fiscales et légales particulières s’y appliquent. Par exemple, les pertes locatives générées par un immeuble ne peuvent pas être attribuées aux bénéficiaires. De plus, les revenus locatifs sont imposés au taux d’imposition maximum (48,2 %) au sein de la fiducie s’ils ne sont pas attribués aux bénéficiaires. Un autre inconvénient de la détention par le biais d’une fiducie est la disposition présumée par la fiducie de ses biens à chaque 21 ans. La fiducie se voit alors imposée sur la plus-value réalisée sur vos immeubles après 21 ans, mais il est possible d’éviter l’application de cette règle en attribuant les immeubles aux bénéficiaires avant le délai de 21 ans, et ce, sans impact fiscal.

Une structure de détention personnalisée en fonction de votre situation permettra de s’assurer que celle-ci est optimale d’un point de vue fiscal, légal et commercial. L’analyse, la planification stratégique ainsi que le travail effectué par nos professionnels (avocats, fiscalistes et notaires) permettront de déterminer la structure idéale d’acquisition d’un ou de plusieurs immeubles à revenus ou encore de s’assurer que la structure actuelle de détention ne devrait pas être actualisée ou améliorée. Ceux-ci veilleront également à la mise en place de la structure voulue et à la création des entités nécessaires le cas échéant (société, société de personnes, fiducie, etc.). Par ailleurs, en présence de plusieurs propriétaires d’un même immeuble ou d’un même parc immobilier, il est possible de tenir compte de la situation et des intérêts de chacun afin de suggérer une structure conciliant les objectifs personnels de chacun.

Nous vous invitons à communiquer avec nous si vous avez quelque question relativement aux présentes ou si vous souhaitez obtenir des informations additionnelles.

L’information contenue dans la présente publication, bien qu’elle soit de nature juridique, ne saurait constituer un avis d’ordre juridique ou une opinion. L’information n’est fournie qu’à titre informatif et LJT ne prétend pas exposer l’état complet du droit sur quelque question. Les utilisateurs ne devraient d’aucune façon prendre des décisions uniquement sur la base des informations contenues dans cette publication ou obtenues sur le présent site sans obtenir les conseils juridiques d’un professionnel. Le contenu de cette publication est protégé par la Loi sur le droit d’auteur et par les conventions internationales applicables. Veuillez vous référer aux Conditions d'utilisation.




2015-04-13 11:24:30

Julie

Ceci est très intéressant. Je pense que les coûts d'entretien des immeubles, je compte parmi ces coûts non seulement les frais d'entretien proprement dits mais également les questions fiscales, sont assez élevés.http://boursebinaire.fr

Ajouter un commentaire

Saviez-vous que...

La déduction pour gain en capital est passé de 750 000$ à 800 000$ en 2014 et est indexée, annuellement, à partir de 2015 ?

Conférences

Autres conférences

Brochure d'entreprise

Brochure d'entreprise

Pour plus d'informations relativement à notre cabinet, ses membres et ses services, consulter notre brochure d'entreprise.

Voir le PDF(1411Ko)