4 avril 2012

Stratégies fiscales pour condos en Floride

Therrien Benoît

Pour ceux ayant toujours rêvés d’avoir un pied à terre sous le chaud soleil de la Floride, les déboires du marché immobilier américain au cours des dernières années peuvent faire passer ce rêve à la réalité. Avant de se lancer dans l’aventure, il faut savoir que la détention d’un immeuble en Floride, ou ailleurs aux États-Unis, peut entraîner des conséquences fiscales significatives et ainsi, une planification adéquate de l’acquisition et la détention d’un tel immeuble est de mise.

Les conséquences fiscales découlant de la détention d’un immeuble américain découlent essentiellement de deux événements futurs, soit la revente de l’immeuble du vivant ou encore votre décès. En cas de revente de l’immeuble de votre vivant, il faut savoir que les taux d’imposition américains varient grandement selon le mode de détention de l’immeuble. Bien que l’imposition rattachée à la revente de l’immeuble milite en faveur d’une détention personnelle, les conséquences découlant de votre décès pourraient être telles qu’un tel mode de détention devient impensable.

 

Un particulier en Floride est imposé généralement à un taux de 15% s’il a détenu le bien pour au moins un an, alors que le taux applicable à une société sera de ±40%. Comme un résident canadien doit payer des impôts au Canada sur ses revenus de source mondiale, tout gain en capital réalisé sera aussi imposé au Canada au taux marginal de 24,1%.Vous pourrez toutefois bénéficier d’un crédit d’impôt canadien pour l’impôt américain payé et ainsi, le taux d’imposition global à la revente de l’immeuble sera de 24,1% assumant une imposition au taux marginal. Ainsi, du strict point de vue de la revente de l’immeuble, il y a donc un avantage à le détenir personnellement.

IMPÔTS SUCCESSORAUX AMÉRICAINS (ESTATE TAX)

Bien que l’imposition rattachée à la revente de l’immeuble milite en faveur d’une détention personnelle, les conséquences découlant de votre décès pourraient être telles qu’un tel mode de détention devient impensable. Contrairement au Canada où seules les plus values sont imposées au décès suivant un mécanisme de disposition réputé à la juste valeur marchande, les États-Unis appliquent plutôt un impôt sur la valeur des biens patrimoniaux du défunt, impôt applicable également au non-résident détenant des biens avec situs américain. Le taux de cet impôt est progressif et augmente rapidement pour atteindre un maximum de 35%. Il existe une exemption pour le premier 5 000 000$ de valeur de patrimoine mais cette exemption est proratée pour les non-résidents selon la valeur du patrimoine américain du défunt sur la valeur de son patrimoine mondial.

Il faut savoir que les impôts successoraux ne visent pas seulement les biens mais aussi les droits sur ces biens. Ainsi, si les biens sont transférés dans une entité telle une fiducie ou une société de personnes, ils seront toujours inclus dans le patrimoine assujetti dans la mesure où le cédant a conservé un droit de possession ou d’usage (explicite ou implicite) ou un droit de désigner les personnes auxquelles seront éventuellement transférés les biens.

Il doit aussi être pris en compte l’application des lois fiscales canadiennes afin d’éviter toute situation de double imposition.

HISTORIQUE LÉGISLATIF

Une précision importante quant aux modalités d’application de l’« estate tax » : le montant d’exemption de même que les taux découlent d’une loi adoptée par l’administration Bush, laquelle a réduit les taux de façon graduelle jusqu’à l’élimination complète de l’« estate tax » en 2010. Cette loi comportait toutefois une « sunset provision » suivant laquelle le montant d’exemption initial (1 000 000$) et le taux marginal (55%) revenaient en vigueur à compter de 2011 dans la mesure où aucune nouvelle loi n’était adoptée. Le législateur américain a depuis reconduit l’« estate tax » pour 2011 et 2012 mais les anciennes modalités s’appliqueront de nouveau en 2013 si aucune nouvelle loi n’est adoptée. Il demeure donc une incertitude importante quant aux modalités d’application de cet impôt pour l’avenir.

PROBATE FEES

En plus de l’impôt successoral américain, plusieurs états dont la Floride prévoient des frais d’homologation de testament (« probate fees »). En Floride, ils sont de l’ordre de 3% de la valeur des biens mais peuvent être évités notamment par la détention indirecte des biens par le biais d’une société, d’une société de personnes ou encore d’une fiducie.

OBJECTIFS

L’objectif de toute planification devrait être de profiter des taux avantageux applicables au gain en capital réalisé par des particuliers (15% US / 24,1% incluant l’impôt canadien) en cas de revente du vivant tout en se positionnant pour éviter les « probate fees » ainsi que l’impôt successoral en cas de décès dans la mesure du possible.

IDÉES DE PLANIFICATION

La détention personnelle est un mode qui a l’avantage de sa simplicité. De plus, il permet de profiter du taux réduit d’imposition sur le gain en capital dans la mesure où l’immeuble est revendu du vivant. Toutefois, les « probate fees » de même que l’ « estate tax » s’appliqueront au décès. Compte tenu des montants d’exemption relativement élevés (même réduits au prorata), il se peut que ce mode de détention soit avantageux, surtout pour des immeubles de valeur plus modeste, c’est du cas par cas. Il est aussi possible de détenir conjointement l’immeuble avec une autre personne de façon à limiter la valeur assujettie à l’impôt au décès. Chaque personne doit toutefois être en mesure de financer sa part de l’acquisition.

Le « non recourse loan » est une solution intéressante dans la mesure où il y a un besoin de financement pour l’acquisition de la résidence. En effet, les dettes à recours limité (dont le seul recours du créancier consiste à réaliser la valeur de l’immeuble) reliées à la résidence réduisent la valeur de patrimoine assujetti du défunt du montant de la dette.

La détention par le biais d’une société par actions a aussi le mérite d’être simple. Certains sont d’avis que l’on évitera les impôts successoraux mais il faut se résigner à payer ±40% d’impôt sur le gain réalisé en cas de revente du vivant. D’autres sont d’avis que l’IRS pourrait appliquer l’ « estate tax » si la société n’a d’utilité que la détention de l’immeuble pour éviter cet impôt. De plus, ce mode de détention aura des conséquences au niveau canadien. Si la société achète l’immeuble dont se sert personnellement un actionnaire, ce dernier devra s’imposer sur la base d’un avantage à l’actionnaire. Si la société prête plutôt des fonds à son actionnaire de façon à ce que ce dernier puisse acheter l’immeuble, il devra inclure le montant de prêt dans son revenu imposable un an suivant la fin de l’année de la société pendant laquelle le prêt a été effectué.

La détention par le biais d’une fiducie peut-être une solution intéressante car elle peut être efficace pour éviter les impôts successoraux mais la personne doit être prête à se départir complètement de l’immeuble. Elle ne pourra généralement agir ni à titre de fiduciaire ni être bénéficiaire de la fiducie.

La détention par le biais d’une société de personnes est une solution intéressante du fait qu’il est possible de s’imposer comme un particulier à la revente du vivant tout en conservant la flexibilité nécessaire de convertir la société de personnes en société par actions en cas de décès et ainsi éviter les impôts successoraux. En effet, les entités transparentes telles les sociétés de personnes peuvent déposer un choix fiscal aux États-Unis afin d’être traitées comme des sociétés par actions. Ce choix peut rétroagir 75 jours et donc, peut être fait après le décès d’un particulier. Toutefois, il n’y a aucune garantie que les autorités fiscales américaines ne contesteront pas une telle planification fiscale. Il est également possible de structurer le financement de la société de personnes pour se positionner avantageusement en cas de décès.

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Saviez-vous que...

La déduction pour gain en capital est passé de 750 000$ à 800 000$ en 2014 et est indexée, annuellement, à partir de 2015 ?

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Therrien Benoît
Benoît Therrien
Me Therrien est spécialisé en planification fiscale et en réorganisation corporative.
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